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发表于 2016-3-13 09:21:00
时间进入2016年的3月，上海楼市疯了，深圳、北京继续在疯。
明源君的朋友圈，每天都充斥着大量让人啼笑皆非的段子，大家似乎都是先知，用许多不伦不类的比喻，在预测着楼市什么时候崩盘（似乎崩盘已经注定似的）。
而另一方面，6、7个许久不联系明源君的朋友，最近打电话来，问的问题竟然惊人的一致：是否还应该买房？其中3个是在遭遇业主大额反价之后这么问的。
明源君想说的是，今天的中国楼市是很复杂的，试图用一句话来说明中国楼市的人，不是骗子就是傻子。每个人的情况也是不一样的，即使是同一套房子，有的人该买，有的人就不该买，也不能一概而论。
事实上，中国的楼市，特别是一线的楼市，已经让很多传统理论失效了，那些指标、曲线，在现实面前失去了说服力……而现在大家似乎都不相信理论了，相信段子……
明源君在本文末会给出明确的、判断楼市是否危险的指标。
段子唱不空中国楼市
流传最广的一个段子是“夫妻在北京有套房，我把房子只写在老婆名下，然后假离婚。现在房市价700万，我让她把房1000万卖给我，首付300万，贷款700万。这样，我俩继续住着房子，手里却多了700万。用这700万投资的利益，正好用来还房贷。如果房价大跌，我就不还房贷了，让银行把房子拿走。这样我们的房子就在高位套现了；如果房价继续涨，我还可以在适当的时候卖出去，再赚差额。现在京沪深很多人在这么做，这就是次贷危机的来源。”
明源君几乎可以肯定，写这个段子的人，是一个近几年没有买过房的小白。之前有人分析说这样做会涉及收入造假等等，这个分析有道理，但不够有说服力，因为为了高额利润，很多人杀人都可以不要说造假。这个段子最大的问题在于，你把银行风控、评估公司当作傻子啊？你以为你们曾经是夫妻别人查不出来啊？查出来根本就不贷款给你，搞不好还报案呢！你以为你合同上编个数字，银行就以此为准贷款给你啊？银行根据的是评估价格，这个价格一般在市价的60%--90%之间，目前有的银行为了降低风险，更是停止了评估价上调，你想以高于市价的价格去贷款，做梦吧！
流传第二广的一个段子是：“首付贷=场外配资，暂停/减少开发用地=暂停IP，契税调整=减印花税，一线城市还要涨=4000点牛市起点，鼓励农民进城买房=大妈散户进场”，意思是暗示现在的楼市等于去年的股市。
这个段子可以吐槽的地方更多。全国股民都在同样的几个交易所完成交易，你有本事把不同地方的房子在同一家门店卖出去吗？股票买进来再卖出去只需要几秒钟，你在有贷款情况下有本事在一月内完成两次房屋过户我都算你厉害！股票最高价和最低价之间有过50倍的差距，房子有可能吗？
总之，试图用一个故事或者一个理论来解释中国楼市的，不是骗子就是傻子。
上海一天“跳涨”70万的事，明源君没有亲见。但明源君亲眼看见的“跳涨”是，深圳同一个小区的21、23楼同户型，21楼1月400万卖出，23楼的2月底450万卖出。据中介说，类似的事情还有很多。
在一线城市，还没有房的人和已经有房的人，已经成了两个世界，没有房的人从感性来说，更愿意相信楼市会崩盘。
但是，正如明源君曾经说过的，“崩盘”是个语言陷阱，楼市不是股市。其次，如果房价真的下跌，这时候会有几个问题：1、买涨价的房子都不敢的你，是否有魄力买跌价的房子？2、经济和楼市一起下行，你确定你的收入不会下降么？你真的能买得起么？
那些无法解释房价暴涨的指标
预测楼市，本来是有很多指标的，但是这些理论在近年来似乎一一失效了，明源君下面来点一下这些指标的名。之所以要一一点名，是因为现在的唱空派就是用这些指标来说明中国楼市要崩盘，但是实际上，这些指标异常已经有多年。
空置率
多年以前，有一位经济学家，每天晚上都去数各个小区有多少户没有没有亮灯，以此来判断空置率，最终得出中国楼盘空置率高，房价会下跌的结论……多年之后，房价又涨许多倍，他也快被人骂死了。
国际上的标准是：空置率在20%以上为商品房严重积压区。2013年中国全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。2015年6 月4 日，腾讯发布《2015 年5 月全国城市住房市场调查报告》，其调查结果显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。
空置率无法解释近年中国一线城市和强二线城市的房价变化。关于这种异常，明源君知道的一个事实是，许多豪宅在入伙后会大量空置，其所有人也不会将其出租变现。
房价收入比
房价收入比是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值。
1998-2003年全国房价收入比走势稳定，维持在6.6-6.9区间,2004年后快升至2007年的8.0,随后受国际金融危机影响跌至2008年的6.9,2009年又迅速反弹至8.1，随后逐步回落，2012和2013年稳定在7.3的水平，2014年下降到7.1。
2014年一线城市房价收入比大幅上升至14.6，二线城市小幅回落至8.19，三线城市小幅回落至7.45。其中深圳高达20.2，深圳一个达到该市平均收入水平的家庭，如果购买一套100平方米的普通商品住房，需要花费20.2年才能实现。
这无法解释2015年深圳房价的暴涨。
深圳2015年度房价收入比更是增长到了25.8。
一线城市的房价收入比远高于二三线城市，房价却持续上升，房价收入比低的城市却去化艰难。
租金回报率
国际标准认为，合理的静态租赁回报率应该为4%-6%。
而目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在2%左右，甚至低于2，也就是说50年的租金才够买房成本。从某种角度来说这是一个非理性的选择，但是这种情况也持续多年了。
人口净流入
之前大家一直用这个来解释一线城市的疯狂，直到最近发现，上海去年的人口是净流出，可是今年的上海楼市却比任何一个城市都更为疯狂。
这些指标都无法作为中国楼市是否有大泡沫、泡沫是否会破的标准，这是为什么呢？
泡沫从来不会自行破碎
明源君该亮出自己的观点了！
明源君认为，各种经典的地产理论，可以解读的都是纯粹的市场条件下的地产市场，也就是说市场决定一切，政府不进行干涉！或者说，其政府、银行、立法部门之间目标并不一致，因此力量不足，最终决定一切的还是市场！
在这种情况下，西方的很多地产市场几乎是严格遵循着18年周期率，先缓慢上涨，然后快速上涨，最后下跌4-5年，然后进入下一个上涨周期！
而即使是在这样的市场条件下，也没有无缘无故的崩盘！每次泡沫的破碎都是因为政策的出台！特别是加息。
美国崩盘于加息
上一轮美国房地产泡沫，开始于2001年：2001至2002年度，美联储连续11次降息，累计降息4.75个百分点。2002年11月，基准利率降至1.25%，美联储的低息政策一直延续到2004年。泡沫因此产生。
随后美联储的连续加息则刺破了美国房地产泡沫。2004至2006年度，美联储连续加息17次，累计加息4.25个百分点，直至2006年6月基准利率升至5.25%，而美国大中城市房价正是在2006年6月到达历史高点之后就开始了连续下跌。
日本崩盘于加息
1986至1987年度，日本银行连续5次降息，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低，日本央行维持低息政策长达两年之久。低息政策促进了房地产市场的空前繁荣，反映在土地价格的迅速上涨上。
1989年5月31日，日本央行加息0.75个百分点，此后的15个月内，日本央行再度4次加息，将贴现率提高到6%，连续加息对日本房地产市场造成了巨大打击，东京圈城市土地价格开始了长达15年的持续下跌。
中国海南崩盘于加息
1993年5月15日和7月11日，央行两次分别加息（一年期贷款利率）72个基点和162个基点，累计加息234个基点。央行大幅加息导致海南房地产泡沫破裂，烂尾楼、积压房地产大量增加。
所有的崩盘，固然有各种深层次原因，但最终都是加息政策出台直接导致的，而这样的事情，在我国几乎不可能发生。
我国的地产周期可能是特别的
一个经典的房地产周期是：
下调利率和首付----销量回升----开发商资金回笼后增加投入-----房价上涨、贷款增加------房价出现泡沫------上调利率和首付-----减少购房，房价下跌。
一般来说，人口因素决定着房地产的大周期，金融政策则决定着房地产的小周期，小周期不能改变大周期。
但是在我国，影响小周期的各种大政策频繁出台，而且动作都很大！这些政策出台后，市场都不能用一般理论解释。
举个例子来说，一线城市的限购，固然打击了买房的需求，但也减少了房屋的供应。比如之前在深圳有2套以上房屋的人，不是迫不得已一般不会卖自己的房子，因为卖出去就买不回来了。
还有，西方许多国家存贷利息多年不变，我国则一年可以变很多次。其他各种政策也可以变很多次。
明源君认为，这很有可能会把大周期拉长，抑或根本性的改变了大周期！频繁的小周期可能会组成一条不那么清晰的曲线，而没有真正的大周期！
比如，我国就不可能在地产下行严重的时候，还继续加息，更不可能像某些国家那样，在房价已经崩盘后，还出台收取地产税的法律雪上加霜！
另外，我国各个区域的差距也很大。可以分为三类：
第一类区域
天津、北京、上海、江苏、浙江、广东、福建等7个省市2014年人均超过1万美元，超过或接近高收入国家门槛，产业升级完成，继续净流入。
第二类区域
东北中西部资源型省市，产业升级失败，人口净流出。
第三类区域
山东、重庆、四川、河北、湖南、湖北等人均GDP6000-8000美元，产业转型中，未知成败。
这三类区域已经是完全不同的市场逻辑。中国特殊的周期逻辑，加上区别很大的三类区域，注定了要解释中国的楼市，必须用一套独特而个性化的理论。
看到这里，许多人可能会觉得明源君不会给出一个能迅速判断楼市的标准了，其实明源君不会让你失望，判断楼市危险是否到来的标准如下。
利息、失业率大幅上升，危险就会降临
上面说到，日本、美国都崩盘于加息。
如果银行的一年期存款利息高于房屋的租金回报率，大家当然会把钱放银行，收益高还可以随时取出来。
目前，深圳等租金回报率最低的一线城市，房屋可以保值，一年的租金回报率还有2左右。而一年期存款的利息只有1.5，通货膨胀下货币还在贬值，最后几乎是负利率。
这种情况下，崩盘是否会到来大家自己可以判断。
如果以下两个变化出现，楼市则可能会出大问题：
1、大幅加息，一年期存款利息超过租金回报率很多。
2、失业率上升，想当房奴都不可得，许多人被迫断供。
而从现在的情况来看，继续降息的可能性很大，加息的可能性几乎没有。
最后回答一下很多粉丝该不该买房的问题：
1、长周期的楼市下行也不超过4年，所以只要你喜欢要买的房子，是自己住，并且能供得起5年月供，就买，不要管楼市是上行还是下行，无人能预测。身在其中也不能判断，周期过去才会明白。
2、如果你打算短期投资，就自己判断吧，因为短期投资任何东西，风险都会很大。
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发表于 2016-3-12 07:26:00
